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商品房买卖合同违约金纠纷案,法院采纳本所律师代理意见,大大减少原告的违约金数额请求

四川省内江市市中区人民法院

2015)内中民初字第1811

原告高烁,女,199912月出生,汉族,住四川省内江市。

委托代理人黎静,男,194412月出生,汉族,住四川省内江市。

被告四川浦发置业有限公司,住所地内江市市中区环城路402号。

组织机构代码证78911592-0

法定代表人陈光标,董事长。

委托代理人游亮,ag视讯对刷流水|HOME律师

委托代理人官忠建,公司法律顾问。

原告高烁诉被告四川浦发置业有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2015624日受理后,依法由审判员李华颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高烁的委托代理人黎静、被告四川浦发置业有限公司的委托代理人官忠建到庭参加诉讼。审理中,被告提出管辖权异议,本院作出驳回其管辖权异议的裁定,该期间不计入审限。本案现已审理终结。

原告高烁诉称,原、被告于2010227日签订商品房买卖合同书,并付清了全部购房款。合同约定:被告应在该房交付之日起至365日止将房屋所有权证、土地使用权证以及其他相关证照办理好交付原告。但时过两年被告仍未将所有证照办好交付原告。原告遂起诉至法院,请求判令被告支付截止20141110日逾期办证的违约金22,637元;承担本案诉讼费。

被告四川浦发置业有限公司辩称,1、被告是协助办理房屋所有权登记义务,现因其他原因造成原告未能按合同约定期限取得权属证明,不应由被告承担责任;2、原告方计算的违约金时间,部分已超过诉讼时效;3、双方签订的合同对违约金的约定过高,请求法院予以调低;4、按照合同约定,被告支付违约金的时间是在原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付,故被告支付违约金的条件未成就,请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明,原、被告于2010227日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》,约定:原告以每平方米3,938.10元的价格购买被告修建的世纪滨江二期171单元285号房屋;房屋总价款305,912元;原告一次性付清房款;被告应当在20111031日前向原告交付该房屋,交付房屋时应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表;被告应当在20121030日前,取得该房所在楼栋的权属证明;房屋交付使用后,如因被告责任,原告未能在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书,原告不退房的,自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后,原告向被告一次性付清了全部房款305,912元,被告按约向原告交付了房屋。另查明,被告在20131219日取得内江市住房和城乡建设局的竣工验收备案书。随后被告于20142月开始向内江市房地产产权交易中心申请办理世纪滨江二期房屋所有权初始登记手续。20149月起,被告为世纪滨江二期19幢业主陆续办理好了房屋所有权证书,其余世纪滨江二期业主的房屋所有权证书也相继在办理之中。时至今日,被告未向原告交付房屋所有权证书。20141030日原告等世纪滨江二期部分业主分别向本院起诉,提出了上述诉讼请求。本院于201515日委托内江市市中区人民调解指导中心对该批案件进行诉前调解,后调解未果。

以上事实,有原、被告提交及本院依职权提取的原告身份证、被告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收据、四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书、建设工程竣工验收报告、关于世纪滨江二期综合验收的申请、关于世纪滨江二期项目办理房产证逾期的情况汇报、告示、关于世纪滨江项目建设过程中涉及的几个急待解决问题的报告、内江市房地产产权交易中心出具的情况说明、内江市房地产管理局出具的产权情况记载等有效证据及双方当事人的陈述在案为凭,足以认定。

本院认为,原、被告于2010227日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》,系双方真实意思表示,合法有效,应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。、第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。之规定,原告在签订合同后向被告缴纳了购房款,履行了其义务,被告自20111031日向原告交房后应在365日内即20121030日取得房屋所有权证书,而被告未全面履行其义务,至今未为原告办理好房屋所有权证书,属违约行为,故原告主张被告支付自20121031日起至20141110日止,因逾期办证的违约金的诉讼请求,合法有据,本院予以支持;被告辩称提出原告主张的违约金过高,请求予以减少的主张,根据最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。之规定,原、被告双方约定的违约金是否过高主要以原告的实际损失为基础,而原告并未举证证实其是否存在实际损失,即具体损失数额不能确定。综合考虑被告逾期办证违约行为的情节以及按期办证原告可能获得的预期利益等因素,衡量民法公平原则及诚实信用原则,本院酌定将违约金调整为双方合同约定的违约金的20%,本案原告主张的违约金为22,637元,本院支持20%,即4,527.4,超过部分的请求,本院不予支持。故对被告提出的上述辩称理由,本院予以支持;被告辩称提出的其余主张,缺乏事实法律依据,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定,判决如下:

一、被告四川浦发置业有限公司在本判决生效后15日内向原告高烁支付违约金4,527.4元。

二、驳回原告高烁的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行上述金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费366元,减半收取183元,由被告四川浦发置业有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省内江市中级人民法院。

审判员  李华颖

二〇一六年三月二十三日

书记员  颜 杰

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